Öncelikle apartman ve site yönetimlerinde özellikle son yıllarda yaşanan maliyet artışları, yöneticiler ile kat maliklerini ve kiracıları sık fark karşı karşıya getirmektedir. Uygulamada en büyük sorun, yöneticilerin veya dışarıdan hizmet veren profesyonel yönetim şirketlerinin genel kurul iradesini devre dışı bırakarak tek taraflı işletme projeleriyle fahiş ara zamlar dayatmasıydı.
Uygulamadaki bu boşluk ve keyfi uygulamalar, 2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan yasal düzenleme ile net bir çerçeveye bağlandı. TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen düzenleme ve yürürlüğe giren mevzuat değişikliği ile yöneticinin tek başına aidat ve avans artırma yetkisi sınırlandırılmış, nihai karar yetkisi doğrudan kat malikleri kuruluna bırakılmıştır.
Bu yazımızda yeni yasal çerçevenin getirdiklerini, karar alma çoğunluklarını ve haksız aidat artışlarına karşı işletilecek hukuki prosedürleri ele alıyoruz.
1. Yöneticinin Yetki Sınırı ve 2026 Değişikliğinin Esasları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37 uyarınca, önceden kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici bir proje hazırlamakla yükümlüdür. Ancak bu hüküm, geçmişte bazı yönetimlerce “yönetici dilediği oranda bütçe ve aidat belirleyebilir” şeklinde kötüye kullanılmaktaydı.
Yeni yasal düzenleme ile:
- Asıl Yetki Kurulda: Olağan veya ek bütçelerin onaylanması, aidat miktarlarının tespiti ve artırılması konusundaki asli iradenin Kat Malikleri Kurulu olduğu açıkça vurgulanmıştır.
- Keyfi Ara Zam Yasağı: Yöneticinin genel kurulu toplamadan, salt kendi imzasıyla kat maliklerini bağlayıcı fahiş zamlar yapma pratiği son bulmuştur.
- İtiraz Halinde Zorunlu Toplantı: Yönetici tarafından hazırlanan taslak projeye süresi içinde itiraz edilmesi durumunda, yöneticinin doğrudan icraya gitme yolu kapatılmış; uyuşmazlığın kat malikleri kuruluna götürülmesi yasal bir zorunluluk haline gelmiştir.
2. Kat Malikleri Kurulunda Karar ve Toplantı Yeter Sayıları
Site ve apartmanlarda aidatların ve avansların hukuken bağlayıcı olabilmesi, kararın kanunda öngörülen yeter sayılarla alınmasına bağlıdır. Kanunda aksine izin verilmeyen yeter sayılar kamu düzenine ilişkin ve emredici niteliktedir; yönetim planıyla dahi düşürülemez.
- Sayısal Göstergeler: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları Tablosu
3. Fahiş Aidat Artışına Karşı Başvuru Yolları ve Hak Düşürücü Süreler
Hukuka, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı aidat talepleriyle karşılaşan kat malikleri ve fiilen oturan kiracılar bakımından kanunda katı hak düşürücü süreler düzenlenmiştir. Bu sürelerin kaçırılması durumunda haksız da olsa borç kesinleşebilmektedir.
- Sayısal Göstergeler: Hak Düşürücü Süreler ve Faiz Oranları Tablosu
| Hukuki İşlem / Başvuru Yolu | Yetkili / Görevli Makam | Hak Düşürücü Süre / Oran | Sonuç |
|---|---|---|---|
| İşletme Projesine İtiraz | Site / Apartman Yönetimi | Tebliğden itibaren 7 gün | Proje askıya alınır, genel kurul toplanır. |
| Kurul Kararının İptali (Toplantıya Katılan) | Sulh Hukuk Mahkemesi | Karar tarihinden itibaren 1 ay (Muhalefet şerhi şart) | Kararın yürütülmesinin durdurulması ve iptali talep edilir. |
| Kurul Kararının İptali (Katılmayan) | Sulh Hukuk Mahkemesi | Öğrenmeden itibaren 1 ay, her halde 6 ay | Hukuka aykırı kararın iptali sağlanır. |
| İlamsız İcra Takibine İtiraz | İlgili İcra Dairesi | Ödeme emri tebliğinden itibaren 7 gün | İcra takibi kendiliğinden durur. |
| Gecikme Tazminatı Oranı | – | Aylık %5 (Günlük hesaplanır) | KMK m. 20 uyarınca gecikilen her gün için işletilir. |
| Aidat Borcunda Zamanaşımı | – | 5 yıl | Süresinde talep edilmeyen borç zamanaşımına uğrar. |
Uygulamada yapılan en kritik hata, yönetici tarafından elden imza karşılığı bırakılan veya tebliğ edilen işletme projelerine “nasıl olsa dava açarım” düşüncesiyle 7 gün içinde yazılı itiraz edilmemesidir. İtiraz edilmeyen proje İİK anlamında kesinleşmiş borç belgesi hüviyeti kazanır ve yönetime doğrudan haciz başlatma hakkı verir.
4. Kiracı ile Kat Malikinin Sorumluluk Dağılımı
Apartman harcamalarında kiracı ve ev sahibinin sorumluluk alanı sıklıkla karıştırılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde ayrım şu şekildedir:
Sorumluluk ve Gider Dağılım Tablosu
| Masraf Kalemi | Sorumlu Taraf | Hukuki Niteliği | Kiracının Sorumluluk Sınırı |
|---|---|---|---|
| Personel ve Temizlik (Kapıcı, güvenlik, ortak alan temizliği) | Kiracı ve Kat Maliki | İşletme Gideri | Ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadar |
| Ortak Tüketim (Merkezi ısıtma, ortak aydınlatma, bahçe suyu) | Kiracı ve Kat Maliki | Kullanım Gideri | Fiili kullanım / kira bedeli ile sınırlı |
| Demirbaş Yenileme (Asansör motor değişimi, kazan yenileme) | Yalnızca Kat Maliki | Yatırım / Mülkiyet | Kiracı sorumlu tutulamaz |
| Bina İyileştirmesi (Dış cephe mantolama, çatı onarımı, jeneratör alımı) | Yalnızca Kat Maliki | Anagayrimenkul Kalıcı Değeri | Kiracı sorumlu tutulamaz |
Yönetimlerin aidat bültenlerinde demirbaş veya bina yenileme giderlerini tek bir “aidat” kalemi altında toplaması halinde, kiracı bu kalemlerin dökümünü talep etme ve mülkiyet masraflarını ödememe hakkına sahiptir.
5. Uygulamaya Dair Kısa Bilgiler
- Tebligat Şartı: İmza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmemiş bir işletme projesine dayanılarak icra takibi başlatılamaz.
- Ara Zam: Yönetim planında yöneticiye açık bir yetki verilmemişse, yıl içinde fahiş oranlarda tek taraflı ara zam yapılamaz; olağanüstü kurul çağrısı zorunludur.
- İcra Takibi: Haksız bir takiple karşılaşan muhatap, 7 günlük yasal süre içinde icra dosyasına “borca, faize ve yetkiye” itiraz dilekçesi sunabilir. Takip durduktan sonra ispat külfeti yönetimde olacaktır.
Yasal Uyarı: Bu çalışma yürürlükteki mevzuat ve genel uygulama çerçevesinde bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Her somut olayın yönetim planı, tebligat usulü ve toplantı tutanakları farklılık gösterebileceğinden, uyuşmazlıklarda hukuki yardım alınması hak kaybını önleyecektir. Bu sebeple avukatınızdan hukuki destek almanız önerilmektedir.